Wachten op de zware klap uit Spanje

Madrid, 1 mei. Spanje bouwt. Al jaren. En op plekken waar niemand het voor mogelijk had gehouden. Neem Seseña, een onbetekenend dorp van 7.000 zielen op de kale hoogvlakte even ten zuiden van Madrid. Wie kon, ontvluchtte het en ging in Madrid wonen. Totdat bouwer Francisco Hernando zijn oog op Seseña liet vallen. Hernando, bijgenaamd Paco de Puttengraver, plande op de droge vlakte buiten het dorp een compleet nieuwe wijk van 13.500 woningen. Goed voor 40.000 bewoners. Wie nu vanuit Madrid langs de zuidelijke tolweg richting Andalusië rijdt, ziet uit het niets een serie massieve, bruine woonkazernes oprijzen, tien verdiepingen hoog, omringd door een woud van zeker vijftig hijskranen.

Het project in Seseña groeide de afgelopen maanden uit tot een symbool van de Spaanse huizengekte. Het lokale waterschap waarschuwde dat er op korte termijn geen drinkwater was voor zoveel nieuwe bewoners. Justitie onderzoekt mogelijke steekpenningen bij het afgeven van de bouwvergunningen. Het schandaal zwol aan, een stoet lokale politici vertrok. Maar Paco de Puttengraver bouwde onverstoorbaar verder. „Het loopt nog steeds als een trein’’,zegt Almundena Fernandez van het makelaarskantoor Orion 2005.

De eerste woonblokken worden in september opgeleverd. Die tranche was al uitverkocht in 2004, voor de bouw goed en wel begon. In de blokken die voor oplevering in 2009 en 2011 gepland staan zijn nog appartementen vrij. „Maar u moet snel zijn, de vraag is groot.”

De schijn wordt hoog gehouden, maar na meer dan tien jaar van spectaculaire groei begint het steeds meer te knagen: staat de Spaanse huizenmarkt aan de vooravond van een totale ineenstorting? Begin vorige week werd een klap uitgedeeld aan de vastgoedfondsen op de Spaanse beurs. Het was niet meer dan noodzakelijke koerscorrectie van de sterk overgewaardeerde fondsen, zo verklaarde de regering van premier Luis Rodriguez Zapatero geruststellend. De meeste financiële commentaren waren het daarmee eens. Maar was de koerscorrectie de lichte aardschok die aan een rampzalige aardbeving in het Iberisch onroerend goed voorafgaat? De feiten zijn niet geruststellend. Volgens officiële cijfers zullen dit jaar 900.000 nieuwe woningen worden gebouwd, vorig jaar waren dat er 800.000. Met gemiddeld zo’n 750.000 woningen per jaar bouwt Spanje al jarenlang meer huizen dan Engeland, Frankrijk en Duitsland bij elkaar.

Er wordt gewezen op de groeiende vraag: jongeren willen hun eigen huis, er zijn meer alleenstaanden en de bevolking is door legale immigratie in zeven jaar tijd met vijf miljoen inwoners gegroeid.

Maar de werkelijke vraag ligt volgens hoogleraar en woningmarktdeskundige José García Montalvo op grofweg de helft van wat er dit jaar wordt gebouwd. „De rest wordt gekocht en verkocht als belegging”, zei Montsalvo in het dagblad El País.

Zoals in het geval van de appartementen van Paco de Puttengraver in Seseña. Appartementen worden daar door de eerste kopers nu aangeboden tegen een fors hogere prijs, hoewel ze pas in september worden opgeleverd. De huizen waren voor hen nooit bedoeld om erin te wonen, maar als een rendabele belegging.

Met een hypotheekrente die sinds een jaar of acht op een voor Spanje ongekend laag niveau kwam, stegen de huizenprijzen pijlsnel. Rond 2003 jaarlijks met zo’n 18 procent. Vorig jaar viel dat terug tot 7 procent. Een huis werd in vijftien jaar tijd drie of vier keer zoveel waard. De prijzen in Madrid of Barcelona begonnen die van Parijs of Londen te naderen.

Al jaren wordt gewaarschuwd dat de Spaanse huizenmarkt spot met de principes van de vrije markt. Volgens de centrale bank van Spanje zijn de huizen 30 procent overgewaardeerd. Sommige deskundigen vinden dat een voorzichtige schatting.

Waarom functioneert de huizenmarkt in Spanje niet en passen bouwvolumes en prijzen zich niet aan de realiteit aan? Dat is deels een cultuurkwestie, zeggen analisten. In een land waar vrijwel iedereen zijn eigen huis bewoont en de huurmarkt de kleinste van Europa is, geldt onroerend goed als een solide belegging voor de toekomst. Een echte crash is er nooit geweest. Wel was er eind jaren tachtig, begin jaren negentig sprake van enige dalingen en een langdurige stagnatie (die met de inflatie eveneens op een daling neerkwam). Maar die zachte landing heeft geen noemenswaardige sporen achtergelaten in Spanjes collectieve geheugen. Wie om zich heen kijkt merkt al snel: Spanjaarden kunnen zich simpelweg niet voorstellen dat huizenprijzen kunnen dalen. Ze zullen liever langer wachten dan hun huis wegdoen onder de prijs die ze ervoor menen te kunnen krijgen.

John van Haaren, directeur van vastgoedinvesteerder Corio España, wacht al jaren op de klap. „De huren liggen nu ongeveer op 2,5 tot 3 procent van de waarde van een huis, terwijl de kosten van financiering en onderhoud meer dan 6 procent bedragen. Dat is economisch puur onlogisch. Maar niemand heeft er belang bij om te zeggen dat er een klap komt.” Hij denkt dat de huizenprijzen sneller kunnen dalen dan iedereen verwacht. „Veel huizenbezitters die drie, vier jaar geleden hebben gekocht zitten op een fictieve winst die ruim genoeg is. Als de markt tegenzit zijn die bereid om bijvoorbeeld 20 procent minder te accepteren, ze staan dan nog steeds in de plus. Maar degenen die na hen hebben gekocht incasseren de verliezen. Dan gaat het hard naar beneden.”

Corio belegt in winkelcentra en is daardoor minder gevoelig voor de klappen in de woningmarkt. Maar Van Haaren is dermate overtuigd van het zware weer dat op komst is dat hij alvast putopties op de Spaanse beurs heeft gekocht. Van Haaren is niet de enige die er zo over denkt. Charles Dumas, leidend econoom bij Lombard Street Economics, schetste in de Financial Times in schrille termen de gevolgen van een vrije val die volgens hem de Spaanse huizenmarkt te wachten staat. Een klap die niet beperkt blijft tot het Iberisch schiereiland. Want Spanje levert inmiddels 11 procent van Europa’s bruto binnenlands product. Eenderde van de gegroeide economische vraag in de eurozone kwam voor rekening van de enorme Spaanse bouwactiviteiten, aldus Dumas. Een ineenstorting zal daarom in de rest van Europa voelbaar zijn.

De gevolgen kunnen voor Spanje hard aankomen, zo redeneren de voorspellers van de harde klap. Volgens de rekenmodellen geven iedere 100.000 woningen zeker aan 200.000 mensen werk. Als de bouwvolumes tot het niveau van de werkelijke vraag worden teruggebracht, zou dat op jaarbasis al snel in een verlies van 800.000 banen kunnen resulteren. Ter vergelijking: vorig jaar nam Spanje bijna 640.000 immigranten op, 44 procent van het totaal in de EU. Een belangrijk deel van hen vond werk in de bouw. „Over de mogelijke sociale gevolgen van wat er straks met die mensen gaat gebeuren hoor je niemand”, zegt Van Haaren.

Spanjes grote bouwondernemers zagen de bui al geruime tijd hangen en zijn inmiddels op ruime schaal gediversifieerd in andere activiteiten of hebben hun winsten gestoken in overnemingen in het buitenland. Acciona stapte in logistiek en windenergie, Ferrovial trok de dienstensector binnen met de overneming van de Britse vliegveldoperator BAA, ACS betrok de elektriciteitsmarkt. Maar veel bouwbedrijven hebben zich daarvoor wel stevig in de schulden moeten steken. De particuliere huizenbezitters eveneens. Twee dagen na de beursklap werd bekend dat de gemiddelde hypotheek voor een huis in februari een dikke 150.000 euro bedroeg, 11,5 procent meer dan in dezelfde maand van 2006. De totale hypotheekschuld bedraagt 120 procent van het bbp.

Premier Zapataro gaf onlangs hoog op van de staat van Spanjes economie. Die was met een groei van bijna 4 procent in dertig jaar niet zo goed geweest. In twee, drie jaar zal het Spaanse bbp per inwoner dat van Italië of zelfs Duitsland overtreffen, zo liet de premier aan El País weten.

Menig econoom wijst erop dat het socialistische kabinet weinig heeft gedaan om de economie weerbaar te maken tegen een mogelijke ineenstorting van de huizenmarkt. „Investeringen in de kennisindustrie en onderzoek & ontwikkeling blijven het grote probleem in Spanje”, zegt econoom Ángel Berjes van het analysebureau Analistas Financieros Internacionales. Hij wijst erop dat Spanje in zoverre geluk heeft dat de verbeterde economische situatie in Frankrijk en Duitsland de Spaanse exportindustrie een stevig steuntje in de rug geeft. Maar niettemin: wat er aan arbeidskrachten het land is binnengehaald is laaggeschoold. Veel industrie legt het af tegen de concurrentie uit het oosten. Spanjes arbeidsproductiviteit behoort tot de laagste van Europa.

De toekomst van Spanje ligt in de dienstverlening, denkt economisch analist Berjes. Toerisme en vestiging van ouderen uit de rest van Europa, het Florida-model. Daar zal nog flink aan gewerkt moeten worden. Berjes: „De klap op de beurs van vorige week is een duidelijke waarschuwing.”